건폐율과 용적률 개념이해

1. 1층에 주차장을 집과 붙여 위치하고 싶은데 만약에 주차장에 지붕이 있으면 건폐율에 포함이 되나요?
->예 포함됩니다. 건폐율은 건축면적으로 구합니다. 지면으로 부터 1m이하의 부분은 건축면적에서 제외되지만 초과하는 부분은 건축면적에 포함되므로 당연히 건폐율에 영향을 주게 됩니다.
건축면적/대지면적*100=건폐율(%)

2. 1층 주거 공간을 40평으로 하고 2층 주거공간은 1층 주거 공간의 약 60%정도(25평 정도)로 할 때 1층대비 2층에 남은 공간을 모두 바닥에 타일로 해서 아파트의 발코니처럼 하기 위해 지붕을 발코니까지 덮어 버릴 경우에 2층의 발코니도 용적율에 해당이 되나요?
->예 해당됩니다. 용적율은 지상층의 연면적으로 구합니다. 발코니가 1.5m를 넘는 경우 1.5m를 제외한 부분은 면적에 포함됩니다. 그러므로 용적율에 영향을 줍니다.
지상층연면적/대지면적*100=용적율(%)

3. 1층 같은 경우도 거실이 남쪽벽(약 15M)에 폭 1.5m의 발코니를 만들면 1층의 발코니는 건폐율 및 용적율에 어떤 것에 적용을 받나요? 받지 않나요?
->폭1.5m의 발코니는 바닥면적에 포함되지 않으므로 용적율에는 영향이 없으나, 발코니가 지면으로 부터 1m를 초과한 높이에 있다면 건축면적에는 포함됩니다. 그러므로 건폐율에 영향을 줍니다. 즉, 높이 1m미만은 건축면적(건폐율)에 포함되지 않습니다. 1m 미만은 건물로 인정하지 않는다는 뜻이지요. 테라스의 경우 연면적(바닥면적)에 포함하지 않습니다. 그러니까 높이 1m미만이면 건축면적, 바닥면적 모두 해당사항이 없습니다.

4. 지하층 역시 용적율에 포함되는 경우가 있습니다.
1) 일반건물 : 대지에서 1m 이상 올라온 지하층입니다. 소위 ‘반 지하’인데 대지를 0으로하여 지하층 천정이 1m이상일 때를 말합니다.
2) 일반주택 : 지하층 바닥~1층 바닥 높이가 대지 높이의 1/2이상일때.
3) 일반주택에서 경사진 대지 : 경사진 대지의 전개도(땅이 닿는 높이가 다른 경우)를 쫙 펼쳤을때 ‘전체면적-묻힌 면적이 1/2이상일 때’ 용적율에 포함됩니다. 경사진 대지 위의 주택을 생각해 보세요. 예를 들어 앞쪽은 대지에 맞닿아 표고차이가 0 이지만, 뒷쪽은 지하와 1층의 뒷면이 땅에 묻혀있죠. 그렇다면 옆면은 삼각형 모양으로 땅에 묻혀있을 겁니다. 위의 설명 중 전체면적이란 전체 대지를 말합니다. 그 중 주택을 지어서 땅에 묻힌 면적을 뺀 다는 말입니다. 그래서 용적율에 포함되는 지하층이 생기기도 합니다.

5. 벽. 기둥이 없는 현관 진입용 계단의 바닥면적 산입여부 (건설교통부 건축58070 – 1946, ’99. 5. 28)
•질의 : 벽. 기둥의 구획과 지붕이 없이 건축물의 외벽에서 노출되어 1층 현관으로 진입하기 위한 너비 1.8M의 계단(지표면으로부터 1.5M높이)이 바닥면적에 산입되는지
•회신 : 벽. 기둥의 구획이 없는 건축물의 외부계단은 그 끝 부분으로부터 수평거리 1.0M를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적을 바닥면적에 산입하는것이며, 지표면에서 높이가 1.0M를 넘는 외부계단 부분은 건축면적에는 산입되는 것이나 1층으로 진입하기 위한 부분이라면 바닥면적에는 산입되지 아니하는 것임.

6. 외부계단의 건축면적, 바닥면적 산정방법 (건설교통부 건축58550 – 871, ’93. 3. 22)
•질의 : 건축물의 외벽에 외부계단을 설치시 건축면적 및 바닥면적의 산정방법은
•회신 : 건축물 외부계단의 경우 건축면적에는 모두 산입하는 것미며 , 바닥면적에는 외부계단 끝으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임

7. 발코니 부분의 바닥면적 포함여부 (건설교통부 건축 58070 – 1893, ’5. 25)
•질의 : 주택이 아닌 건축물 중 발코니부분의 바닥면적 포함여부
•회신 : 건축물(용도에 관계없음)의 노대 등의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계없이 노대등의 면적에서 노대등이 접한 길이에 1.5M를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입하는 것임

8. 발코니에 샷쉬창을 설치시 바닥면적 산입여부 (건설교통부 건축58550 – 892, ’93. 3. 24)
•질의 : 공동주택의 발코니에 샷쉬창을 사용검사 전에 시공하는 경우 건축허가 및 신고사항에 해당하는지와 바닥면적 산입여부
•회신 : 바닥면적에 산입되지 않는 발코니는 샷쉬창을 설치한다 하더라도 바닥면적에 산입되지 않는 것이므로 허가 또는 신고없이 샷쉬창의 설치가 가능하며, 또한 동 샷쉬창의 설치시점은 규정한 바 없으므로 사용검사 전(구조체 공사 등)에도 설치 할 수 있는 것임.

9. 높이 1.5m미만의 다락의 층수. 높이 산입여부 (건설교통부 건축58070 – 101, ’99. 1. 12)
•질의 : 가중평균 높이가 1.5m미만인 다락의 층수. 높이산정
•회신 : 일반적으로 다락이라 함은 지붕과 천장사이 공간을 가로막아 물건의 저장등 부수적으로 사용하기 위한 공간으로서, 층고가 1.5m이하인 다락은 바닥면적에 산입하지 아니하는 것인바 그 구조. 기능. 형태상 이에 해당하는 경우에는 하나의 층의 일부로 보아 층수. 높이에는 산입하지 아니함

10. 건축법 시행령 제119조
건폐율(building coverage ratio)% = (건축면적 / 대지면적) x100
용적률(floor area ratio)% = (용적율산정용연면적 / 대지면적) x100

1) 대지면적(lot area) – 대지의 수평투영면적
제외부분 : 확폭예정도로선, 모퉁이가각전제 등
2) 건축면적(building area) – 수평투영면적 (보통 1층바닥면적과 같거나 그 이상이 된다.)
제외부분 : 처마(지붕돌출부분), 차양(캐노피), 부연 등 1m 후퇴
전통사찰 4m 후퇴, 한옥2m 후퇴, 축사의 돌출차양 3m후퇴
창고는 물품입출고하는 부분의 캐노피 3m후퇴한 면적과 창고건축면적의 1.1배 면적중 작은값
지표면 1m 이하에 있는 부분은 건축면적에서 제외(높이 1m 부분은 건축면적에 제외)
창고 하역데크의 차량접안 부분은 1.5m 이하부분은 건축면적에서 제외
기존 다중이용업소의 증축하는 폭2m이하 옥외피난계단이 건폐율의 기준에 적합하지 않을 경우에만 건축면적제외 (완화적용)
지하주차장의 경사로 제외

3) 바닥면적(floor area) – 각 층별 산정
제외부분 : 발코니 1.5m 후퇴. (발코니는 건축면적에는 모두 산입)
벽 기둥의구획이 없는 건축물(예 : 주유소 지붕, 옥외계단) 수평거리1m제외
옥외계단은 벽 기둥의구획이 없는 건축물로 해석하여 바닥면적에 수평거리1m 후퇴한 면적(건축면적에는 모두 산입)
공중의 통행용 필로티, 주차전용 필로티, 공동주택의 필로티는 바닥면적제외 (필로티는 벽면적의 1/2 이상 오픈된 공간)
다락 평지붕일경우 높이1.5m이하 바닥면적제외,경사지붕일경우 높이 1.8m이하일 경우 바닥면적제외
옥탑 – 승강기탑,계단탑,장식탑등 바닥면적제외(건축면적의 1/8이하인 경우)
공동주택의 지상층에 설치한 기계실 전기실 어린이 놀이터 조경 및 생활폐기물보관함은 바닥면적제외
기존 다중이용업소의 증축하는 폭1.5m이하 옥외피난계단이 용적율의 기준에 적합하지 않을 경우에만 바닥면적제외 (완화적용)

4) 연면적(gross area, total square) – 각 층의 바닥면적 합계(지하층 면적, 층수에 포함되는 건축면적의 1/8초과 옥탑면적 등 포함)

5) 용적율 산정용 연면적 = 연면적 – 제외면적
제외면적 : 지하층
지상층의 주차용(옥내 부속 주차장) – 예 1층 필로티 주차장
공동주택의 주민공동시설
초고층건축물의 피난안전구역의 면적(단.주차전용건축물은 용적률 산정시 지상층바닥면적이 포함)